• 上海商办市场行情逆转:去化周期跌至4.54个月
  • 资讯类型: 市场   /  发布时间:2020-10-12 06:21  /  浏览: 次  /  

(原标题:上海商办市场行情逆转: 去化周期跌至4.54月)

最近嘉定房产交易中心应该很忙,我一朋友拿房子做抵押贷款,在交易中心排队一个月、银行排队两个月,贷款还没下来。9月7日,张明(化名)在小区业主群里说,他刚买的房子也正在办理贷款,但等了两个月,仍然没有下来。

张明今年6月购买的物业是酒店式公寓,他对21世纪经济报道记者透露,为了买到喜欢的楼栋推盘,等了两个月,结果之前推出的其他楼号同户型,一套就涨了十几万。

同一个小区里另一名准业主王德光(化名)7月买入两套同样楼层的小户型公寓,由于是纯投资,他对在开盘当天没有抢到两套相连的房子而感到扼腕。去晚了,只好买了不相连的。他计划今后用于出租。

查询上海房管局官网可见,上述小区在最近的市场走势中颇有代表性,项目于2015年下半年开盘,当时均价1.1万元/平方米左右,最低价格为9000元/平方米左右。一年之后,其均价涨到2.1万-2.3万元/平方米。

张明告诉记者,附近地铁站旁中信泰富又一城小区即将推出酒店式公寓,此前传闻均价2.5万元/平方米,近日在中介口中变成了2.7万元/平方米。

上海商办市场的行情正在逆转。一名业内人士透露,今年6月,上海大部分酒店式公寓进入热销行情,如位于松江的龙湖新一城推出了部分28平方米小户型,很受市场欢迎。

进入8月,上海酒店式公寓市场量价大幅提升,成交面积达26.93万平方米,环比大幅上扬6成,同比上扬1.34倍,成交均价也达到16055元/平方米,环比上升17%,同比上升33%。从绝对值看,均创下历史月度新高。当前,全市酒店式公寓均价约为2.1万元/平米,套均总价在120万-130万元。

资金流向

今年1-8月,酒店式公寓供应量58.45万平方米,同比下滑38%,而成交量则高达152.82万平方米,同比上扬1.82倍,供求比为1∶2.6,呈现供小于求态势,而去年同期则供大于求,供求比为1∶0.57。

对此,同策咨询研究部研究经理许之静认为,这是由多种因素造成的。主要包括:325限购政策提高了购买条件,很多新上海人被挤出住宅市场而进入酒店式公寓市场,同样也拉动一批被限购投资客户进入该市场;5月以来,土地市场高总价、高单价、高溢价,潜移默化地助推了酒店式公寓的热销。

资金流向公寓也十分明显。研究生毕业后留在上海从事媒体工作的陈训(化名),在拿着50万现金在二手房市场寻觅了两个月后,放弃了他的上海户口优势,转而买了一套酒店式公寓。类似情况还有很多。

许之静指出,今年2月下旬出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中,对商办类用地自持要求也较以往大为提高,同时,部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定,无形中大幅减少了今后酒店式公寓的上市量,使其成为稀缺品。

更深层次的原因是,2011年2月1日实施限购,对已拥有2套及以上住房的家庭暂停售房,土地供应计划因此逐年缩减,而从成交方面看,2011年上海成交的纯宅地可建面积量达1385.84万平米的高峰后,2012年下滑近4成至855.78万平米,随后的2013至2015年也没有超过2011年。而2016年1-7月成交量仅为290.53万平米。

住宅供应的缩减,必定带动商办项目的开发商寻求产品转型,酒店式公寓的开发热度愈加高涨。在2013年商办土地成交达最高峰。

8月成交前十的项目呈现大户型、高总价特点。真如板块的高尚领域行政公馆(即高逸尚城A3板块)、光新板块的融创香溢天地(上海香溢花城),以及北外滩板块的融创外滩188(深蓝悦都),在本月分别去化168套、98套、72套,分获8月项目销售榜单的第一、第二和第四位。这三个项目对本月酒店式公寓成交结构的变化起到了关键作用。

库存已现不足?

许之静进而指出,大户型酒店式公寓多集中在中环或内环区域,价格较同区域商品住宅低40%左右,在当前中心城区高涨的房价下,一些外籍人士和企业高管愿意选择这类总价相对合适,且不限购不限贷的类住宅产品。同时,当前在外环内出售的商办用地中,出现部分地块办公可售部分的最小出售单位须大于150平米之类的要求,因此,今后外环内新增酒店式公寓的户型也将呈现豪宅化。

截至2016年8月底,上海酒店式公寓可售余量为99.95万平米,首次跌入百万方,环比大幅下滑2成,同比下滑53%,按近三个月的平均去化速度,市场去化周期仅为4.54个月,较上个月下滑2个月,并连续4个月低于8-15个月的合理范围值。

从各环线存量看,均出现不同程度的下滑,其中,内中环8月存量为5.83万平米,环比下滑29%,在各环区中下滑幅度最大。在存量套数上,松江区以2860套居首。

此前同策咨询根据2014年上海成交的商办土地而还未上市的情况、已有部分预售的项目等估算,今后酒店式公寓潜在供应量约为180万平方米。原浦东新区占4成,嘉定占20%左右。去化周期为15个月左右,而目前看来,去化速度远超预期。

许之静分析,由于325新政,以及土地市场的带动等多重因素影响,7-8月份虽然是传统淡季,但酒店式公寓表现异常火热,短期存销比一度降至4.54个月。同策咨询研究部数据显示,全市酒店式公寓长期存销比为15.68个月,目前呈现供求紧张态势。但由于购买人群多为投资用途,会造成若干年后该类产品的一二手市场的实际供应量较大。

尽管如此,公寓产品的热销仍然势不可挡。9月7日,位于宝山区顾村公园地铁站附近的龙湖北辰天街,售价已经超过3万元/平方米,比去年近乎翻倍。

1-7月,全市酒店式公寓去化127.17万平米,已经超过历史上任何一个年份,若按此趋势,今年全年成交量将突破200万平方米,较2015年翻番。随之而来的商办项目库存不足, 会给市场带来什么影响?一名资深人士指出,2011年以后,由于市场供应稀缺,70平米以下的小户型住宅成交量已低于酒店式公寓。

2012年以后,酒店式公寓和商品住宅未呈现出相关性,由于70平米以下的商品住宅供应量稀缺,已导致酒店式公寓的成交量远超这类小户型市场。 他认为,这在某种程度上也促成了上海去年开始调整住宅供应户型。

一个事实是,70平方米的小户型套均总价已连续出现上扬,2016年1-7月已达161万元,同比增幅27%,酒店式公寓增幅12%。

(来源:21世纪经济报道)


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